由 阿里 在 週一, 04/13/2015 – 10:27 發表

知識就是力量，懂門道與方法很重要。

勤作功課，了解市場，知悉自己需求在先，同步思量設計樣式，如此慎重計畫就準備上路尋找好房屋去，雖說金錢非萬能，但缺錢萬萬不能，正是有錢好置產，沒錢且慢莫進門！

壹、 購屋前篇

市面房產標的眼花撩亂，貨比數家絕不蝕本，歡喜有緣中意屋，謀定而後動宅門入。

行動一、先想清楚標的物件，地理環境，區段位置如為蛋黃區、蛋白區、蛋殼區、郊野區，這區域會與價錢大小、交通便利性、機能性及價值有關連性，釐清投入行為如投資、投機、自用、出租、商用、避險、開業等。

行動二、要住什麼樣的房屋？想過什麼樣的生活？對於建築物件(幻想、想一想)的質感與設計樣式，瞭解地目與條件如建地可供住宅、住商、工業/廠房等，為農地、山坡地、林地、旱地、保護區、禁建、地上權使用等事先搞清楚及其使用限制，選擇地點如區域、區段、基地位置，勘查地理環境如嫌惡地、風水、路沖、高壓電塔、焚化爐、垃圾場、靶場、機場、飛機航道、殯儀館/火葬場、墓地、寺廟旁、河岸邊坡地、高灘地、堤防旁等。

交通設施如大眾運輸、公車、高鐵、臺鐵、捷運系統、機場捷運、輕軌、自用車、自行車等，考量氣候，人文氣氛，公園周邊，生態環境，景觀視野，官方政策與未來計畫，周邊公共設施資源多少，生活便利性如學校、醫院、診所、市場、超級市場等生活機能豐富。

行動三、要租？要買？得三思，用心深入想一想，再四處去看房子如白日、夜間、雨天等看現場及感受環境，若當下看到了產品也不要一時衝動與盲動！先冷靜分析再逐步實現築夢！

行動四、選擇標的物優先次序，如想要集合住宅、公寓如50戶以上(有無管理委員會)，大樓(五樓以上法定要有電梯)，農舍(農民資格)，獨棟透天 (別墅房屋)，豪宅，古堡，自力/合力建造(自地/合地)，法拍屋等各有天地與保值、增值、賠本之勢。

行動五、主要使用者及個別化設計，盤點有多少人要住，使用量體面積，無障礙設計需求，好好的想一想並將細節記載下來且與設計師完整討論細節、工料與預算多少投入(先期與後期)？還是預算無上限？要好絕對不用懷疑，有道是一分錢，一分貨的道理。

貳、 看屋猶豫期、斡旋篇

未知的事，永遠讓人心慌慌，惟人生總有第一次面對選擇與抉擇，把握問問題的巧門與技法下手，以購新屋(分為成屋、非成屋/預售屋)為例。

行動一、優先閱讀及瀏覽確認建設公司的建案執照文件、內容記載、施工期程及建照期限等是否完整性？詢問建案基地是否為素地？福地/墓地？都更？重劃？重建？改建？增建或加蓋？新建？凶宅？法拍，有無紛爭或官司訴訟進行中？了解房地產仲介轉讓紅單(避奢侈稅或買空賣空戶)等關連性！再三確認是否為一般住宅？工業住宅 (依法規無廚房及盥洗室設計)？住商混合？新屋(成屋、預售屋)或舊屋(現成屋)等差很大！然後到該建案基地親自跑一趟見證看一下環境是否如真，若為信邪/風水者或許再約地理師場勘看一下卦象風水如何以安己心？

行動二、事先詢問變更設計事宜，新屋在預售屋(非成屋)時，若結構體未施工到達想要購買的樓層前為變更設計關鍵期，建商一般為五層樓為一個梯次變更才來得及處理作業，或建設公司通告可以變更室內設計前都可能變更需求事項，如牆壁體內之管線位置(調整、移位、高低、增減、預先埋設)、動態空間與高度設定、門及窗位置開口、電源總控制位置、水電、用電量(110V/120V)、瓦斯、電話線、網路線系統等等，橫豎事先問清楚是否可以變更或不行變更再做打算，如能事先變更好(融合設計)，將來二次施工則節省工料(節約能源)與金錢無數。

行動三、現場詳細讀圖即時練功，這是一般人購屋的罩門，一般人不會讀圖、看圖很正常，尤其不懂建築製圖者就正中其要害，正是無障礙住宅服務要提供的專業精華之道，而且還要懂得《建築物無障礙設施設計規範》內容及融入障礙者的個別化需求知識背景，說白了專業、經驗與了解清楚行動不便者的需求非常重要。

如何精準解讀戶外區塊、公共空間設施、庭園與個別動線間連結出入口是否無障礙規劃及設計的考量？圖面標示有否揭露？建案基地高程？有無騎樓？人行道？通路及出入開口斜坡率？這不讀圖追問您及仲介服務者是不會知曉的；再追問是否成立管理委員會組織與保全規劃事項，未來管理費的預估價錢多少，這部分費用與房屋總和數量絕對相關連並成正比，以經驗而論，一般150戶以上住戶為基準點之管理費比較划算，250戶以下比較好管理社區公共事務參與，當然住民的管理不會太複雜與往後負擔高額的管理費開銷與公積金準備與提撥基金。

行動四、嫌惡設施設備設計在基地的何處？首先進行了解居住環境之必須品設計攸關未來的生活品質與早知道就不要選這裡/房間的遺憾，主動提問發電機在那方位？以遠離停電時發電機噪音響聲及排除出風口(含風向)柴油煙飄散空汙到您家的風險；臺電高壓變電箱室在那？以預防或臨近電壓輻射線的隱憂及入侵身體健康疑慮；社區垃圾場在那？以消除臭味隨意飄散彌漫，阻卻蟑螂鼠輩來家亂竄偷襲；資源回收空間在那？以避開雜亂丟棄無人整理聞問的窘態，這些設施因素若能搞定並且知道，如何遠離它，就會讓您有好心情、住的愉悅生活。

還有那些公共設施設備的配置內容品項要問如游泳池、運動健身房、文康中心、兒童遊樂場等吵雜聲時起，長久下來會讓人身心耗弱、疲勞轟炸之狀態；所以問明這些設計在那一區、棟、樓層、定點位置很重要，這些提問內容常常會問倒一掛服務人員，而且一般現場的售屋人員少有知皢這些關節重點事！建商及房屋代銷公司也不會教的事，凸顯魔鬼藏在細節中！不可不問也。

行動五、身心障礙專用停車位在那裡？建案有無設計？花多少錢合理價格？平面停車位？機械停車位？停車位大小？一般人大型為250公分寬*600公分長，小於這尺寸絕對不要買(如225公分寬*600公分長空間很難下車開門)，臨時停駐下車空間有無輪椅區？身障專用停車位有誰買了？有無機會搶得先機？身心障礙專用停車位空間是否足夠下輪椅區？行動不便者下車區至少要增加250公分寬度才符合設計規範，停車場整體動線及車道坡度出入為無障礙？無障礙機車停車位？腳踏車停車位等劃設位置。

行動六、基地平面系統完全無障礙？讀圖確認電梯位置前面是否為平台，並且與各地面層、各層樓板及地下室或逃生路徑、垂直系統等完全的無障礙設計？前方進出空間及動線保證完全沒有高低差、階層障礙、樓梯限制，即使是3公分以下也應考量放棄！或有空間可消除障礙之可能性！雖然住宅法(101年12月31日實施)第六章居住權利平等有規定，但是，未來的管理委員會能不能妥善處理或積極改善還是未知數，這個不確定變項是心理負擔與可怕的後果！這年頭白紙黑字有些人都能亂掰解說硬坳，您能相信建設公司、代銷人員的美麗謊言嗎？除非建設公司當下能直接從圖面更改施工並寫於公證的契約書上做為正式或附加條項，否則放棄吧。

延伸閱讀：行動不便者無障礙住宅設計及購屋知識教戰守則 (上)